Опубликовано 2 часа назад

Когда земля становится товаром: как рынок меняет пригородные территории

Изменение землепользования и земного покрова в пригородных зонах ускоряется по всей Африке к югу от Сахары, преобразуя аграрные ландшафты, где мелкое фермерство, расширение поселений и общинные ресурсы всё сильнее конкурируют между собой. В исследовании изучались движущие силы переходов землепользования в районах расширения планировки Мпингу и Малингунде района Лилонгве (Малави) — двух быстро трансформирующихся пригородных сельскохозяйственных ландшафтах.

Методы: Исследование сочеталось пространственный анализ с эконометрическими данными на уровне домохозяйств. Карты землепользования и земного покрова за 2004, 2014 и 2024 годы использовались для оценки трансформации ландшафта, а данные обследования 279 фермерских домохозяйств отражали дефицит земли, её фрагментацию, условия землевладения и рыночные давления. Переходы землепользования анализировались с помощью мультиномиальной логит-модели, опирающейся на политэкономическую концепцию земельного рынка.

Результаты: Пространственный анализ выявил существенную трансформацию ландшафта за два десятилетия: площадь естественных лесов сократилась примерно на 66%, пахотные земли расширились примерно на 459%, а застроенные территории выросли примерно на 127%. Данные домохозяйств показали острый дефицит земли и её фрагментацию: средний размер хозяйства составил 0,46 га, а более 80% домохозяйств обрабатывали несколько пространственно разрозненных участков. Мультиномиальная логит-модель продемонстрировала высокую объяснительную способность: LR χ² = 147,32, p < 0,001, псевдо-R² Макфаддена = 0,38. Увеличение совокупного давления земельного спроса на одну единицу повышало вероятность преобразования леса в пахотные земли на 18,4 процентных пункта (p < 0,01), тогда как интенсивность пригородного земельного рынка повышала вероятность преобразования пахотных земель в поселения на 24,7 процентных пункта (p < 0,001). Конкурирующее давление землепользования значительно ускоряло преобразование общинных пастбищ в пахотные земли, повышая вероятность перехода на 16,3 процентных пункта (p < 0,01). Гарантированность землевладения снижала вероятность преобразования в поселения на 11,2 процентных пункта (p < 0,01), что указывает на её сдерживающую роль в изменениях землепользования.

Обсуждение: Результаты показывают, что трансформация пригородных территорий в Мпингу и Малингунде обусловлена главным образом земельными рынками, пространственной доступностью и институциональными условиями, а не только демографическим давлением. Исследование даёт политически значимые основания для укрепления гарантий обычного землевладения, совершенствования пригородного планирования землепользования и защиты общинных ресурсов в целях поддержки устойчивых агропродовольственных систем в условиях быстрого расширения городов.

Земля остаётся основополагающим активом для средств к существованию, производства продовольствия и экологической стабильности в Африке к югу от Сахары, тогда как ускоряющиеся социально-экономические изменения и пространственное расширение оказывают беспрецедентное давление на её доступность, управление и долгосрочную устойчивость. В аграрных экономиках, таких как Малави, земля не только влияет на продовольственную безопасность домохозяйств и формирование доходов, но и имеет глубокое социальное и культурное значение. Однако недавние глобальные оценки показывают, что изменение землепользования и земного покрова, связанное с расширением городов и аграрной трансформацией, происходит в масштабах и с скоростью, значительно превышающих ранее предполагавшиеся, с существенными последствиями для экосистемных услуг и долгосрочной устойчивости (Winkler и др., 2021; Ellis, 2021).

Эти давления особенно интенсивны в пригородных зонах, где расширение городов пересекается с мелким фермерством и ресурсами общей собственности. По всей Африке к югу от Сахары пригородные ландшафты становятся критическими границами земельной трансформации, характеризуясь быстрым ростом поселений, дроблением земельных участков и преобразованием сельскохозяйственных и природных земель в жилую застройку (Seto и др., 2021; Vermeiren и др., 2012). Эмпирические исследования стабильно показывают, что эти переходы пространственно концентрируются вдоль транспортных коридоров и сервисных узлов, отражая растущее влияние доступности, инфраструктуры и стоимости земли на решения о землепользовании (Goodfellow, 2020; Lall и др., 2017).

В Малави эти процессы наиболее заметны вокруг Лилонгве, где устойчивый рост населения и миграция из сельских районов в городские расширили городскую черту на окружающие обычные земли. Данные из пригородной зоны Лилонгве указывают на то, что пахотные земли и лесные площади всё чаще преобразуются в поселения, а оставшиеся сельскохозяйственные земли подвергаются дроблению и фрагментации (Mbululo и др., 2022; Munthali и др., 2020). Хотя сельское хозяйство продолжает доминировать в землепользовании этих районов, растущая стоимость земли и неформальные земельные сделки начали изменять относительную доходность фермерства по сравнению с жилой застройкой, подвергая мелкотоварные системы растущему структурному давлению.

Важно отметить, что растущий объём литературы свидетельствует о том, что роста населения самого по себе недостаточно для объяснения современных изменений землепользования. Исследования земельных систем подчёркивают, что результаты землепользования возникают из взаимодействия непосредственных видов деятельности, таких как возделывание и строительство, с глубинными движущими силами, включая рынки, институты и механизмы управления (Lambin и др., 2001; Geist и Lambin, 2002). В пригородных условиях системы обычного землевладения часто функционируют в условиях правового плюрализма, где государственные плановые рамки сосуществуют с традиционной властью и неформальными земельными рынками. Такая институциональная конфигурация создаёт условия, при которых земля становится всё более товаризованной, торгуемой через неформальные или «теневые» рынки, которые локально легитимны, но слабо регулируются государством (Sikor и Lund, 2009; Ubink и Quan, 2008).

Недавние земельные реформы Малави, включая положения о регистрации обычных земель как обычных владений, были разработаны для укрепления гарантий землевладения и улучшения управления землёй. Однако эмпирические исследования предостерегают, что формализация не автоматически снижает земельные конфликты или неустойчивое преобразование, особенно там, где сохраняются асимметрии власти и пересекающиеся притязания (Boone, 2019; Deininger, 2011; Peters, 2010). В пригородных условиях незащищённость землевладения и оспариваемая власть могут поощрять краткосрочные стратегии землепользования, включая защитное строительство и оппортунистические продажи земли, одновременно ускоряя эрозию общинных пастбищ и лесных ресурсов (Moreda, 2018; Galaty, 2013).

Хотя исследования дистанционного зондирования эффективны в документировании масштабов и пространственных закономерностей изменения землепользования и земного покрова в Малави и более широком регионе, они часто дают ограниченное представление о процессах принятия решений на уровне домохозяйств и рыночных механизмах, которые определяют конкретные переходы землепользования (Mungai и др., 2022; Munthali и др., 2020; Kafumbata и др., 2021). В результате сохраняется критический пробел в эмпирической связи наблюдаемых изменений земного покрова с динамикой земельного рынка, условиями землевладения и конкурирующими давлениями землепользования, действующими в рамках обычных систем. Данное исследование восполняет этот пробел, изучая динамику изменения землепользования и земного покрова в двух пригородных районах расширения планировки района Лилонгве посредством интегрированной пространственной и домохозяйственной аналитической рамки. В частности, исследование направлено на количественную оценку недавних закономерностей изменения землепользования и земного покрова, характеристику демографических и фермерских структурных условий, связанных с земельным давлением, документирование доминирующих путей перехода землепользования на уровне домохозяйств и моделирование вероятности альтернативных переходов землепользования с использованием мультиномиального логит-подхода. Оперируя совокупным давлением земельного спроса, интенсивностью пригородного земельного рынка и конкурирующим давлением землепользования как композитными индексами, исследование предлагает рыночно-ориентированное объяснение изменений землепользования, выходящее за рамки описательного картографирования.

Пригородные границы района Лилонгве, особенно районы расширения планировки Мпингу и Малингунде, представляют собой значимый политический интерфейс. В этой зоне сельскохозяйственные угодья, леса и общинные пастбища всё чаще преобразуются в другие виды использования через земельные сделки, осуществляемые при минимальном формальном регулировании. Этот процесс поднимает важные вопросы об управлении землёй, доступе к ресурсам и социальных и экологических последствиях незапланированного пригородного расширения. Таким образом, эта территория provides полезную перспективу для изучения напряжённости между рыночными силами и институциональным надзором в быстро меняющихся сельско-городских ландшафтах. Без чётких эмпирических данных о рыночных и институциональных движущих силах, формирующих выбор землепользования домохозяйствами, вмешательства в области управления землёй и пространственного планирования рискуют остаться реактивными и неэффективными. Явно связывая результаты землепользования с динамикой земельного рынка и условиями землевладения, это исследование вносит значимые для принятия решений идеи для реформы земельной политики, пригородного планирования и устойчивого управления землёй в Малави и сопоставимых быстро урбанизирующихся регионах Африки к югу от Сахары.

2.1 Территория исследования

Данное исследование было проведено в районах расширения планировки (РРП) Мпингу и Малингунде района Лилонгве, Малави (Рисунок 1). Два РРП расположены примерно в 15–25 км к северо-западу от Лилонгве и являются частью быстро трансформирующегося пригородного окружения города. Они были выбраны целенаправленно, поскольку представляют собой активные границы земельной трансформации, где мелкое фермерство, расширение поселений и оставшиеся лесные и пастбищные ресурсы пересекаются под растущим рыночным давлением. Территория характеризуется системами обычного землевладения, которые сосуществуют с растущей стоимостью земли, частым дроблением участков и растущим спросом на жилую землю, связанным с ростом городов и развитием инфраструктуры. Данные дополнительного геопространственного анализа за период 2004–2024 годов указывают на то, что территория исследования претерпела выраженные изменения землепользования и земного покрова. Этот анализ документирует чистую потерю примерно 35% естественных лесов, увеличение пахотных земель на 28%, охватывающих как натуральное, так и коммерческое производство, и расширение застроенных территорий на 215%, причём наиболее интенсивные изменения происходят вдоль основных транспортных коридоров и вблизи сервисных узлов (Nyengere и др., 2025). Хотя пространственный анализ даёт подробное описание масштабов и пространственного распределения изменений земного покрова, он не объясняет процессы принятия решений на уровне домохозяйств, которые порождают эти закономерности. Поэтому настоящее исследование опирается на эти пространственные данные, сосредоточиваясь непосредственно на человеческих, рыночных и институциональных механизмах, которые определяют переходы землепользования в РРП Мпингу и Малингунде, используя данные обследования домохозяйств и эконометрическое моделирование для связи наблюдаемых результатов землепользования с глубинным земельным спросом, рыночной интенсивностью и конкурирующими давлениями землепользования.

Рисунок 1 Карта, показывающая территорию исследования относительно Африки (a), Центральной Малави (b) и районов расширения планировки исследования (c).

2.2 Дизайн исследования

Исследование приняло поперечный дизайн, основанный на обследовании, для изучения взаимосвязи между динамикой земельного рынка и переходами землепользования на уровне домохозяйств. Первичные данные были собраны с использованием полуструктурированной анкеты, применённой к фермерским домохозяйствам, что позволило систематически фиксировать как количественные показатели, так и контекстную качественную информацию о доступе к земле, истории землепользования и процессах принятия решений. Дизайн имеет объяснительную ориентацию, поскольку он явно структурирован для проверки гипотез о том, как опосредованные рынком давления влияют на дискретные результаты переходов землепользования в условиях обычного землевладения. Аналитически исследование объединяет описательные статистические методы для характеристики демографических и фермерских структурных условий домохозяйств с эконометрическим моделированием для выявления величины и направления ключевых движущих сил. Описательный анализ обеспечивает базовое понимание дефицита земли, фрагментации и социально-экономических условий, тогда как мультиномиальное логит-моделирование используется для оценки вероятности альтернативных переходов землепользования как функции давления земельного спроса, интенсивности пригородного земельного рынка и конкурирующих давлений землепользования. Этот комбинированный дизайн позволяет провести строгую оценку того, как рыночные силы и институциональные факторы совместно формируют изменения землепользования на уровне домохозяйств.

2.3 Дизайн выборки и определение размера выборки

Был применён многоступенчатый дизайн выборки для обеспечения адекватного представительства домохозяйств по всему социально-пространственному градиенту изменений землепользования и земного покрова на территории исследования. Подход был явно структурирован для фиксации неоднородности доминирующих процессов перехода землепользования при сохранении статистической строгости и сопоставимости в пригородных контекстах. На первом этапе территория исследования была стратифицирована на основе доминирующих путей перехода землепользования, полученных из пространственных карт переходов землепользования и земного покрова за период 2010–2020 годов. Были определены три взаимоисключающих страты для отражения основных способов земельной трансформации, наблюдаемых в пригородной зоне Лилонгве. Страта A включала деревни, расположенные в зонах преобразования лесов, где более 40% площади деревенских земель перешло от леса или кустарников к другим видам землепользования. Страта B состояла из зон сельскохозяйственной интенсификации, определяемых как деревни, испытывающие чистое увеличение площади пахотных земель более чем на 30%. Страта C представляла зоны расширения поселений, включая деревни, расположенные в пределах 5-километрового буфера от основных дорог и демонстрирующие более 25% преобразования земель в застроенные поселения. Эта стратификация гарантировала, что домохозяйства отбирались из районов, испытывающих различные, но пересекающиеся давления землепользования.

На втором этапе в каждой страте применялась кластерная выборка. Четыре кластера деревень, определённых на уровне группового деревенского старосты, были случайно отобраны из каждой страты, что дало в общей сложности 12 кластеров по всей территории исследования. Этот кластерный подход снизил транспортные расходы и повысил логистическую эффективность, сохраняя пространственное разнообразие внутри каждой категории перехода землепользования. На третьем этапе домохозяйства отбирались в каждой выборочной деревне с использованием систематической случайной выборки на основе обновлённых деревенских регистров домохозяйств. Пусть N обозначает общее число домохозяйств на территории исследования. Требуемый минимальный размер выборки был определён с использованием формулы Cochran (1977) для больших популяций (Уравнение 1):

n_0 — начальный размер выборки, Z — стандартное нормальное отклонение, соответствующее желаемому уровню доверия, p — предполагаемая доля популяции, обладающая интересующим признаком, e — приемлемая погрешность. Для данного исследования был принят 95% уровень доверия (Z=1,96), доля была консервативно установлена на уровне p=0,5 для максимизации размера выборки, а погрешность была зафиксирована на уровне e=0,05. Подстановка этих значений даёт (Уравнение 2):

Поскольку изучаемая совокупность была конечной, размер выборки был скорректирован с использованием поправки на конечную совокупность (Уравнение 3):

N=9 850 домохозяйств. Эта корректировка дала минимальный требуемый размер выборки примерно 370 домохозяйств. Для учёта потенциального неответа и обеспечения сбалансированного представительства по стратам целевой размер выборки был увеличен до 420 домохозяйств, что соответствует 140 домохозяйствам на страту. После очистки данных и проверок полноты окончательная аналитическая выборка составила 279 домохозяйств с полными и внутренне согласованными ответами. Этот размер выборки был достаточен для поддержки робастного мультиномиального логит-оценивания при сохранении стратифицированного представительства доминирующих контекстов перехода землепользования.

2.3.1 Очистка данных и критерии включения в выборку

Хотя исследование первоначально нацеливалось на 420 домохозяйств для обеспечения статистической адекватности по стратифицированным зонам перехода землепользования, в ходе полевых работ было успешно завершено 402 анкеты; однако все ответы впоследствии прошли структурированный процесс очистки и валидации данных перед анализом для обеспечения внутренней согласованности и пригодности для эконометрического моделирования. Домохозяйства были исключены из окончательного аналитического набора данных на основе предопределённых критериев, включая анкеты с более чем 20% отсутствующих данных по ключевым переменным, ответы с внутренними несоответствиями в историях переходов землепользования (такие как противоречивые сообщения о типе или времени преобразования участка), неполные записи на уровне участков, которые препятствовали точному кодированию зависимой переменной, дублирующиеся или частично дублирующиеся записи, выявленные путём перекрёстной проверки идентификаторов домохозяйств и деревенских регистров, и наблюдения, не прошедшие проверки логической согласованности между сообщённым размером хозяйства, числом участков и долями распределения земли. После применения этих критериев исключения окончательная аналитическая выборка составила 279 домохозяйств, что было сочтено адекватным для робастного мультиномиального логит-оценивания при сохранении высокого качества и надёжности данных.

2.4 Согласие респондентов и этические соображения

Исследование было одобрено комитетом по этике Университета сельского хозяйства и природных ресурсов Лилонгве (LUANAR). Согласие респондентов было получено до заполнения анкеты. Им сообщили, что их участие добровольно, и заверили в конфиденциальности их ответов. Все ответы записывались анонимно, и никакая идентифицирующая информация, такая как адрес электронной почты или номера телефонов, не собиралась и не хранилась.

2.5 Сбор данных

2.5.1 Обследование домохозяйств

Сбор первичных данных проводился в период с ноября по декабрь 2025 года с использованием полуструктурированной анкеты для домохозяйств. Обследование проводилось посредством личных интервью с главами домохозяйств или, при их отсутствии, с супругами, для обеспечения точного сообщения о земельной собственности, решениях о землепользовании и условиях землевладения. Анкета была разработана для фиксации как стандартизированных количественных показателей, так и контекстной информации, relevant к изменениям землепользования в условиях обычного землевладения.

Инструмент был структурирован в пять тематических модулей, согласованных с целями исследования. Первый модуль фиксировал социально-демографические характеристики, включая размер домохозяйства, образование, возраст и структуру источников средств к существованию. Второй модуль документировал характеристики и доступ к землевладению, включая собственность на участки, гарантии землевладения, способы приобретения, модели наследования и воспринимаемые земельные права. Третий модуль выявлял подробные истории землепользования на уровне участков за предыдущее десятилетие, фиксируя переходы землепользования, сроки изменений и мотивы решений о преобразовании. Четвёртый модуль фокусировался на гипотетических движущих силах изменения землепользования, охватывая экономические стимулы, социальные факторы, институциональные механизмы, доступ к инфраструктуре и взаимодействия с земельным рынком. Заключительный модуль фиксировал восприятие домохозяйствами воздействия изменений землепользования на сельскохозяйственную производительность, доступ к общинным ресурсам, продовольственную безопасность и благосостояние. Анкета была предварительно протестирована в соседнем пригородном РРП со схожими характеристиками для уточнения формулировок вопросов, последовательности и согласованности ответов. Счётчики прошли интенсивное обучение, и интервью проводились на языке чичева. Ежедневный надзор, проверки согласованности и постопросная валидация осуществлялись для обеспечения качества и полноты данных.

2.5.2 Фокус-групповые обсуждения и интервью с ключевыми информантами

Для дополнения и триангуляции данных обследования домохозяйств были проведены шесть фокус-групповых обсуждений (ФГО) и двадцать четыре интервью с ключевыми информантами (ИКИ). По два ФГО проводились в каждой страте землепользования с 8–10 участниками в группе, обеспечивая представительство мужчин, женщин и различных возрастных когорт. ФГО исследовали коллективное восприятие изменений землепользования, земельных рынков, динамики землевладения и моделей конфликтов. Ключевые информанты включали традиционные власти, групповых деревенских старост, районных земельных и плановых офицеров, должностных лиц Министерства земель, сотрудников сельскохозяйственной службы распространения знаний, представителей неправительственных организаций и неформальных земельных брокеров. Эти интервью предоставили институциональные и исторические перспективы управления землёй, практик обычного распределения, земельных сделок и применения правил землепользования. Качественные данные использовались для контекстуализации эконометрических результатов и валидации интерпретации динамики земельного рынка.

2.6 Спецификация модели и построение переменных

2.6.1 Концептуальная рамка: опосредованные земельным рынком переходы

Исследование концептуализирует землю как экономический актив, всё более подверженный рыночному обмену, спекулятивному приобретению и конкурирующим секторальным притязаниям в условиях обычного землевладения. Поэтому изменение землепользования и земного покрова моделируется как результат взаимодействующих давлений со стороны спроса, а не как чисто демографический или биофизический процесс. Постулируются три взаимосвязанных механизма, определяющих наблюдаемые переходы землепользования: совокупное давление земельного спроса, возникающее из коммерциализации сельского хозяйства, расширения поселений и развития животноводства; интенсивность пригородного земельного рынка, формируемая пространственной близостью, оценкой земли и динамикой дробления; и конкурирующие давления землепользования, возникающие из пересекающихся сельскохозяйственных, жилых и пастбищных притязаний, опосредованных обычными институтами. Эта рамка помещает изменения землепользования в политэкономическую перспективу земельных систем, подчёркивающую рынки, институты и управление.

2.6.2 Зависимая переменная: переходы землепользования

Зависимая переменная представляет дискретные результаты переходов землепользования, наблюдаемые на уровне участков домохозяйств за последнее десятилетие. Переходы были закодированы в четыре взаимоисключающие категории:

0: Отсутствие изменений землепользования (базовая категория)

1: Преобразование леса или лесных угодий в пахотные земли

2: Преобразование пахотных земель в поселения

3: Преобразование общинных пастбищ в пахотные земли

Эта категориальная структура позволяет явно моделировать конкурирующие пути землепользования, а не сводить изменения к бинарному результату.

2.6.3 Построение индексов спроса земельного рынка

Для снижения мультиколлинеарности и повышения интерпретируемости композитные индексы были построены с использованием стандартизированных переменных, выраженных как z-оценки. Этот подход следует установившейся практике в исследованиях земельной экономики и политической экологии, позволяя суммировать множество коррелированных показателей в теоретически значимые конструкты. Чтобы избежать концептуального перекрытия между объясняющими переменными и результатами переходов землепользования, все композитные индексы были построены из ex ante показателей земельного давления, рыночной активности и институциональных условий, сообщённых на уровне домохозяйств. Эти показатели отражают воспринимаемую и пережитую динамику земельных систем (например, сигналы дефицита земли, рыночные взаимодействия и случаи конфликтов), а не фактические события преобразования земель на уровне участков. Зависимая переменная независимо выводится из объективных историй землепользования на уровне участков, обеспечивая чёткое разделение между объясняющими конструктами и измерением результата.

2.6.3.1 Индекс давления земельного спроса (ИДЗС)

Индекс давления земельного спроса фиксирует совокупный спрос на землю для сельскохозяйственного, жилого и животноводческого использования. Он определяется как (Уравнение 4):

Z_ki представляет стандартизированные показатели для домохозяйства i, включая число сделок с сельскохозяйственной землёй, долю арендованной земли, участие в орошаемом или садоводческом производстве, сообщённые подходы внешних покупателей земли, наблюдаемое расширение поселений, сокращение общинных пастбищ и сдвиги в сторону индивидуализированного землевладения. Более высокие значения ИДЗС указывают на более сильное совокупное давление земельного спроса.

2.6.3.2 Индекс интенсивности пригородного земельного рынка (ИИПЗР)

Индекс интенсивности пригородного земельного рынка измеряет пространственную и институциональную интенсивность земельных рынков на сельско-городском интерфейсе. Индекс вычисляется как (Уравнение 5):

где компоненты включают частоту дробления участков, сокращение среднего размера участка, воспринимаемый рост стоимости земли, обратное расстояние до дорог с всесезонным покрытием, обратное расстояние до города Лилонгве, доступ к ключевым услугам и случаи земельных конфликтов. Этот индекс операционализирует теорию земельной ренты, согласно которой стоимость земли и давление дробления возрастают по мере приближения к городской инфраструктуре и рынкам.

2.6.3.3 Индекс конкурирующего давления землепользования (ИКДЗП)

Индекс конкурирующего давления землепользования отражает пересекающиеся секторальные притязания на землю в условиях обычного землевладения и определяется как (Уравнение 6):

Индекс включает показатели расширения пахотных земель, расширения поселений, сокращения пастбищных угодий, частоты земельных конфликтов и интенсивности обычного распределения земель. Более высокие значения отражают большее трение между конкурирующими видами землепользования.

2.6.4 Спецификация эконометрической модели

Следуя теории случайной полезности, предполагается, что домохозяйство i выбирает переход землепользования j, если связанная с ним полезность U_ij превышает таковую любой альтернативы k (Уравнение 7):

i предполагается выбирающим переход землепользования j, если связанная полезность U_ij превышает таковую любой альтернативы k (Уравнение 7):

где D_i — вектор индексов земельного спроса (ИДЗС, ИИПЗР, ИКДЗП), X_i представляет контрольные переменные на уровне домохозяйств, а ε_ij — стохастический член ошибки. Вероятность наблюдения перехода j оценивается с использованием мультиномиальной логит-модели (Уравнение 8):

Предельные эффекты были вычислены для количественной оценки изменения вероятности выбора перехода j, связанного с увеличением каждой объясняющей переменной на одну единицу.

2.6.5 Контрольные переменные

Для изоляции эффектов индексов земельного рынка модель контролирует характеристики домохозяйств, биофизические и институциональные характеристики. Контрольные переменные домохозяйств включают размер домохозяйства, годы обучения главы домохозяйства и доступ к кредиту. Биофизические контроли включают воспринимаемое плодородие почвы, воспринимаемый уклон и пешеходное расстояние до участков. Институциональные контроли включают композитный индекс гарантий землевладения, контакт со службами сельскохозяйственного распространения знаний и воспринимаемую эффективность правил землепользования.

2.7 Диагностика модели

Робастность модели оценивалась с помощью множественных диагностических тестов. Коэффициенты инфляции дисперсии подтвердили отсутствие проблемной мультиколлинеарности, все значения ниже 5. Независимость нерелевантных альтернатив была проверена с использованием тестов Hausman и Small–Hsiao и не могла быть отвергнута. Качество соответствия модели оценивалось с использованием статистики хи-квадрат отношения правдоподобия и псевдо-R² Макфаддена. Пространственная зависимость в остатках оценивалась с использованием I Морана для обеспечения того, чтобы результаты не были обусловлены немоделированной пространственной автокорреляцией. Все оценки проводились с использованием Stata версии 18.0.

2.8 Априорные ожидания

На основе концептуальной рамки ожидались положительные связи между всеми индексами земельного рынка и переходами землепользования, с величинами эффектов, различающимися по типу перехода. Ожидались более сильные эффекты для интенсивности пригородного земельного рынка в преобразовании пахотных земель в поселения и для конкурирующего давления землепользования в преобразовании пастбищ в пахотные земли, отражая доминирование пространственных земельных рынков и процессов приватизации общинных ресурсов в этих переходах.

2.9 Источники данных землепользования и земного покрова, обработка и оценка точности

Карты землепользования и земного покрова за 2004, 2014 и 2024 годы были созданы из многовременных спутниковых изображений, полученных из архива Landsat, для обеспечения временной согласованности и долгосрочной сопоставимости. Изображения Landsat Thematic Mapper (TM) использовались для базового периода 2004 года, тогда как данные Landsat Operational Land Imager (OLI) использовались для 2014 и 2024 годов. Все изображения были приведены к единому пространственному разрешению 30 м для обеспечения кросс-временной совместимости и согласованности в оценке площадей. Этапы предварительной обработки включали атмосферную коррекцию, маскирование облаков и теней, а также геометрическую коррекцию для обеспечения радиометрической согласованности и точного пространственного выравнивания по всем временным наборам данных.

Классификация изображений проводилась с использованием контролируемой рамки классификации, поддержанной обучающими выборками, полученными из данных полевых обследований, изображений Google Earth высокого разрешения и экспертной визуальной интерпретации. Алгоритм Random Forest был использован для классификации земного покрова на пять категорий: лес/лесные угодья, пахотные земли, застроенные территории, голая земля и водные объекты, благодаря его робастности при обработке многомерных данных дистанционного зондирования и доказанной эффективности в неоднородных пригородных средах. Затем было выполнено постклассификационное обнаружение изменений с использованием попиксельного сравнения трёх классифицированных карт землепользования и земного покрова (2004–2014–2024) для количественной оценки переходов земного покрова и оценки изменений площадей во времени. Точность классификации оценивалась с использованием стратифицированного случайного дизайна выборки, с точками валидации, полученными из полевых наблюдений и интерпретации изображений высокого разрешения. Матрицы ошибок были созданы для каждого периода, и была вычислена общая точность вместе с коэффициентом Каппа, подтверждая, что классифицированные карты были достаточно надёжны для последующего пространственного и эконометрического анализа.

3.1 Пространственная динамика изменений землепользования и земного покрова

Пространственный анализ выявляет быстрые и структурно схожие трансформации землепользования и земного покрова в РРП Мпингу и Малингунде между 2004 и 2024 годами, характеризующиеся сельскохозяйственной экспансией, ростом поселений и существенной потерей лесов и голой земли (Таблицы 1, 2; Рисунок 2). В РРП Мпингу пахотные земли расширились с 25 км2 (8,64%) в 2004 году до 138 км2 (47,74%) в 2024 году, представляя чистое увеличение на 113 км2 и более чем пятикратный рост, тогда как застроенные территории увеличились с 33 км2 (11,41%) до 72 км2 (24,9%). За тот же период лесной покров резко сократился с 26 км2 (8,99%) до 10 км2 (3,46%), что соответствует сокращению на 61,5%, а голая земля сократилась с 205 км2 (70,9%) до 69 км2 (23,87%). Водные объекты оставались незначительными и стабильными на уровне примерно 0,1 км2 (0,03%). Сопоставимая траектория наблюдается в РРП Малингунде, где пахотные земли расширились с 19 км2 (7,14%) в 2004 году до 108 км2 (40,6%) в 2024 году, увеличение на 89 км2, тогда как застроенные территории выросли с 8 км2 (3,0%) до 21 км2 (7,8%). Лесной покров сократился с 33 км2 (12,4%) до 10 км2 (3,8%), представляя потерю почти 70%, а голая земля уменьшилась с 200 км2 (75,18%) до 121 км2 (45,5%). Водный покров оставался относительно постоянным на уровне около 2,3%. По обоим РРП результаты указывают на выраженное преобразование голой земли и лесов в пахотные земли и поселения, причём наиболее драматичные изменения произошли после 2014 года, отражая ускоряющуюся пригородизацию и интенсификацию земельного спроса в пределах городской зоны влияния Лилонгве.

Таблица 1 Изменение землепользования и земного покрова в РРП Мпингу (2004–2024, км2).

Таблица 2 Изменение землепользования и земного покрова в РРП Малингунде (2004–2024, км2).

Рисунок 2 Карты землепользования и земного покрова РРП Мпингу (2004, 2014, 2024).

3.2 Демографические и фермерские структурные характеристики

Обследование домохозяйств выявляет сильное демографическое давление и серьёзные структурные ограничения для мелкотоварных производственных систем на территории исследования (Таблица 3). Средний размер домохозяйства составил 5,8 человека (SD = 2,1), указывая на высокие коэффициенты зависимости, которые усиливают давление на ограниченные земельные ресурсы, тогда как домохозяйства с главой-женщиной составили 31,6% выборки, отражая существенную долю домохозяйств, потенциально подверженных гендерным ограничениям в доступе к земле, труду и капиталу. Средний возраст глав домохозяйств составил 43,7 года (SD = 11,9), со средним образованием 6,2 года формального обучения (SD = 3,4), что указывает на скромные запасы человеческого капитала. Размер хозяйства был крайне ограничен, в среднем 0,46 га (SD = 0,31), и более 72% домохозяйств возделывали менее 0,5 га, что показывает острый дефицит земли. Фрагментация была широко распространена: домохозяйства управляли в среднем 2,7 участками (SD = 1,4), и более 81% обрабатывали два или более пространственно разделённых участка — модель, которая увеличивает транзакционные издержки, затраты труда и надзора, одновременно ограничивая механизацию и эффективность вложений. Пространственные давления дополнительно отражались в средних пешеходных расстояниях 2,8 км (SD = 1,7) до ближайшего леса и 3,3 км (SD = 2,1) до общинных пастбищ, указывая на сокращающийся доступ к ресурсам общего пула. В совокупности эти результаты демонстрируют, что дефицит земли в пригородных РРП Мпингу и Малингунде эволюционировал в режим фрагментации на уровне домохозяйств, который структурно ограничивает производительность и повышает уязвимость в мелкотоварных агропродовольственных системах.

Таблица 3 Демографические характеристики домохозяйств и структура хозяйств (n = 279).

3.3 Модели переходов землепользования

Данные на уровне домохозяйств указывают на то, что изменение землепользования стало доминирующей чертой пригородных средств к существованию на территории исследования за последнее десятилетие. В общей сложности 64,9% обследованных домохозяйств сообщили как минимум об одном крупном переходе землепользования на своём крупнейшем участке, подчёркивая повсеместность процессов перераспределения земель (Таблица 4). Наиболее часто наблюдаемым переходом было преобразование пахотных земель в поселения, составившее 26,2% домохозяйств, отражая сильные стимулы для жилой застройки и товаризации земли. За ним closely следовало преобразование леса в пахотные земли — 24,0%, указывая на продолжающееся сельскохозяйственное вторжение в оставшуюся естественную растительность. Преобразование общинных пастбищ в пахотные земли было сообщено 14,7% домохозяйств, сигнализируя о устойчивом давлении на ресурсы общего пула. Только 35,1% домохозяйств сообщили об отсутствии изменений землепользования, подчёркивая ограниченную стабильность систем землепользования в пригородном ландшафте. В целом структура переходов выявляет чёткую двойную динамику, в которой сельскохозяйственная экспансия в лесные районы сосуществует с быстрым преобразованием сельскохозяйственных земель в поселения, совместно перестраивая конфигурации землепользования и усиливая конкуренцию между производственным, жилым и общинным землепользованием.

Таблица 4 Распределение переходов землепользования (n = 279).

3.4 Результаты мультиномиальной логит-регрессии

Таблица 5 сообщает оценки мультиномиальной логит-модели для выборов перехода землепользования на уровне домохозяйств относительно базовой категории отсутствия изменений и демонстрирует сильную общую производительность модели, с отношением правдоподобия χ2 147,32 (p < 0,001), псевдо-R² Макфаддена 0,38 и точностью классификации 67,4%. Коэффициенты и предельные эффекты указывают на то, что переходы землепользования систематически формируются динамикой земельного рынка, а не происходят случайно, причём три композитных индекса отражают различные, но взаимодополняющие измерения земельного спроса, пространственной рыночной интенсивности и конкурирующих земельных притязаний. Преобразование леса в пахотные земли в первую очередь определяется совокупным давлением земельного спроса: увеличение индекса давления земельного спроса на одну единицу повышает вероятность расчистки леса на 18,4 процентных пункта (p < 0,01), тогда как интенсивность пригородного земельного рынка оказывает меньшее, но статистически значимое положительное влияние, а конкурирующее давление землепользования вносит более скромный вклад. Эта модель свидетельствует о том, что сельскохозяйственная экспансия в лесные районы тесно связана с давлениями интенсификации, интересом внешних покупателей и растущей индивидуализацией прав обычного землевладения.

Таблица 5 Результаты мультиномиальной логит-модели — коэффициенты и предельные эффекты.

Переход от пахотных земель к поселениям наиболее сильно связан с интенсивностью пригородного земельного рынка. Как показано в Таблице 5, увеличение индекса интенсивности пригородного земельного рынка на одну единицу повышает вероятность преобразования в поселения на 24,7 процентных пункта (p < 0,001), значительно превышая эффекты, наблюдаемые для других категорий переходов. Давление земельного спроса также вносит положительный вклад в этот переход, тогда как гарантии землевладения значительно снижают вероятность преобразования на 11,2 процентных пункта (p < 0,01), подчёркивая их буферную роль против спекулятивной и защитной земельной застройки. Эти результаты демонстрируют центральную важность близости к инфраструктуре, растущей стоимости земли и дробления участков в стимулировании жилой экспансии в пригородном ландшафте.

Преобразование пастбищ в пахотные земли доминируется конкурирующими давлениями землепользования: индекс конкурирующего давления землепользования повышает вероятность преобразования на 16,3 процентных пункта (p < 0,01), наряду со значительным положительным вкладом давления земельного спроса. Этот результат отражает прогрессирующую эрозию общинных пастбищных систем под пересекающимися сельскохозяйственными и поселенческими притязаниями. Среди контрольных переменных, сообщённых в Таблице 4, больший размер домохозяйства и более высокое образование повышают вероятность преобразования пахотных земель в поселения, воспринимаемое плодородие почвы положительно влияет на переходы сельскохозяйственной экспансии, а более крутые склоны снижают вероятность расчистки леса, тогда как большинство переменных институционального восприятия статистически незначимы. Результаты в Таблице 5 подтверждают, что различные переходы землепользования реагируют на разные конфигурации рыночного спроса, пространственной интенсивности земельного рынка и институциональных условий, действующих в рамках систем обычного землевладения в пригородных РРП Мпингу и Малингунде.

Результаты предоставляют сильные доказательства того, что динамика изменения землепользования и земного покрова в РРП Мпингу и Малингунде фундаментально определяется опосредованными рынком давлениями, а не только ростом населения. Пространственные закономерности быстрого расширения пахотных земель, роста поселений и сокращения лесов, наблюдаемые между 2004 и 2024 годами, тесно совпадают с эконометрическими результатами на уровне домохозяйств, указывая на то, что изменение землепользования является результатом взаимодействующих экономических, пространственных и институциональных сил. Это поддерживает недавние исследования земельных систем, которые подчёркивают движущие силы со стороны спроса, товаризацию земли и институциональные механизмы как центральные механизмы, формирующие современное изменение землепользования и земного покрова в Африке к югу от Сахары (Seto и др., 2021; Winkler и др., 2021; Chirwa и Ndlovu, 2022).

Совокупное давление земельного спроса оказалось ключевой движущей силой преобразования лесов в пахотные земли: увеличение индекса давления земельного спроса на одну единицу повышает вероятность расчистки леса на 18,4 процентных пункта (p < 0,01). Этот результат подчёркивает роль коммерциализации сельского хозяйства, рынков земельной аренды и интереса внешних покупателей в ускорении обезлесения даже в ландшафтах, традиционно доминируемых мелкотоварным натуральным фермерством. Аналогичная динамика была задокументирована в Малави и более широком регионе миомбо, где растущий спрос на продовольствие, доступ к рынкам и неформальные земельные сделки стимулируют преобразование оставшихся лесных угодий в возделываемые земли (Munthali и др., 2020; Kafumbata и др., 2021; Mungai и др., 2025). Результат подкрепляет давние аргументы о том, что обезлесение всё больше определяется структурами экономических возможностей, а не просто демографическим давлением, особенно там, где обычная земля может быть легко перераспределена через неформальные механизмы (Angelsen и Kaimowitz, 1999; Lambin и др., 2001).

Интенсивность пригородного земельного рынка была доминирующей движущей силой преобразования пахотных земель в поселения: увеличение индекса интенсивности пригородного земельного рынка на одну единицу повышало вероятность преобразования в поселения на 24,7 процентных пункта (p < 0,001). Этот сильный эффект provides эмпирическую поддержку теории земельной ренты в быстро расширяющихся африканских городах, где близость к инфраструктуре, услугам и городским центрам существенно повышает относительную стоимость земли для жилого использования (Alonso, 1964; Vermeiren и др., 2012; Seto и др., 2021). В городской окраине Лилонгве растущая стоимость земли и частое дробление участков делают преобразование в поселения рациональным ответом домохозяйств, часто перевешивающим долгосрочную сельскохозяйственную доходность. Аналогичные результаты были сообщены в пригородной зоне Малави и других африканских городах, где слабое пространственное планирование и неформальные земельные рынки позволяют быстрое, нескоординированное расширение поселений за счёт сельскохозяйственных земель (Mbululo и др., 2022; Goodfellow, 2020).

Конкурирующее давление землепользования наиболее сильно связано с преобразованием пастбищ в пахотные земли, повышая вероятность преобразования на 16,3 процентных пункта (p < 0,01). Этот эффект отражает интенсификацию пересекающихся притязаний между сельским хозяйством, поселениями и животноводческими системами в рамках обычных землевладельческих соглашений, что прогрессивно ослабляет общинные пастбищные институты. По мере роста населения и рыночной интеграции, увеличивающих дефицит земли, коллективно управляемые пастбищные территории становятся особенно уязвимыми к перераспределению, что согласуется с институциональными теориями о хрупкости режимов общей собственности под давлениями приватизации (Ostrom, 1990; Galaty, 2013; Winkler и др., 2021). В исследуемых РРП сокращение пастбищных земель выходит за рамки изменения земного покрова, напрямую ограничивая животноводческие стратегии средств к существованию, снижая устойчивость домохозяйств и усугубляя неравенство среди землепользователей. Эти результаты подчёркивают распределительные последствия изменения землепользования в смешанных фермерских системах, где потери в общинных ресурсах непропорционально затрагивают домохозяйства, зависящие от животноводства.

Гарантии землевладения оказывают значительное сдерживающее влияние на переходы от пахотных земель к поселениям. Отрицательный и статистически значимый коэффициент указывает на то, что защищённое землевладение снижает вероятность преобразования в поселения на 11,2 процентных пункта (p < 0,01), свидетельствуя о том, что укреплённые земельные права ослабляют стимулы для спекулятивных и защитных ответов землепользования. Этот эффект подразумевает, что когда землевладельцы воспринимают землевладение как стабильное и подлежащее исполнению, пахотные земли с меньшей вероятностью преобразуются в поселения как средство закрепления или монетизации земельных притязаний. Результат согласуется с институциональными перспективами, которые связывают незащищённое обычное землевладение с краткосрочными решениями землепользования, направленными на защиту притязаний через физическое занятие или продажу (Sikor и Lund, 2009; Ubink и Quan, 2008). Эмпирические данные из Эфиопии, Ганы и Малави аналогично демонстрируют, что улучшенные гарантии землевладения поощряют долгосрочные стратегии управления землёй и снижают преждевременное преобразование земель, вызванное риском экспроприации (Deininger, 2011; Boone, 2019; Moreda, 2018). В целом эти результаты подчёркивают центральную роль реформ управления землёй в формировании траекторий землепользования за пределами эффектов одних лишь рыночных сил.

Характеристики домохозяйств и биофизические характеристики дополнительно формируют решения о землепользовании, хотя их эффекты остаются вторичными по отношению к эффектам рыночных индексов. Больший размер домохозяйства и более высокий уровень образования связаны с более высокой вероятностью преобразования пахотных земель в поселения, указывая на то, что большая доступность рабочей силы и человеческий капитал повышают способность домохозяйств участвовать в земельных рынках и использовать нефермерские возможности. Эта модель согласуется с данными из мелкотоварных систем Восточной и Южной Африки, где демографический масштаб и образование способствуют рыночному участию и перераспределению земель (Holden и др., 2009; Takane, 2008). Биофизические условия также обусловливают пути переходов: положительное восприятие плодородия почвы повышает вероятность сельскохозяйственной экспансии, тогда как более крутые склоны значительно снижают преобразование лесов, отражая фундаментальные ограничения издержек и производительности. В совокупности эти результаты указывают на то, что рыночные сигналы действуют через существующие способности домохозяйств и экологические ресурсы, а не подавляют их.

Несмотря на свои вклады, данное исследование имеет несколько ограничений, которые требуют тщательного рассмотрения при интерпретации результатов. Данные о переходах землепользования опираются на воспоминания домохозяйств за десятилетний период, что может вносить ошибку измерения, хотя ответы по воспоминаниям были триангулированы с пространственным анализом. Кроме того, поперечный дизайн исследования ограничивает причинно-следственные выводы и ограничивает возможность фиксации динамической обратной связи, связывающей земельные рынки, изменения землепользования и благосостояние домохозяйств во времени. Эмпирический фокус на РРП Мпингу и Малингунде района Лилонгве дополнительно указывает на необходимость осторожности при экстраполяции результатов на Центральную Малави в целом, более отдалённые сельские условия или другие малавийские города, функционирующие в иных институциональных и рыночных условиях. Более того, экологические результаты, включая деградацию почв и потерю биоразнообразия, выводятся косвенно через наблюдаемые переходы землепользования, а не измеряются напрямую. Будущие исследования были бы усилены лонгитюдными панельными дизайнами, прямыми биофизическими измерениями и сравнительными анализами по нескольким городским регионам, что позволило бы более робастно оценить долгосрочные последствия для устойчивости рыночно обусловленных земельных трансформаций в Малави и сопоставимых контекстах.

Данное исследование предоставляет робастные эмпирические доказательства того, что изменение землепользования и земного покрова в районах расширения планировки Мпингу и Малингунде района Лилонгве, Малави, всё больше определяется опосредованной рынком динамикой, а не только демографическим давлением. Интегрируя пространственный анализ с эконометрическим моделированием на уровне домохозяйств, исследование демонстрирует, что совокупное давление земельного спроса, интенсивность пригородного земельного рынка и конкурирующие давления землепользования совместно формируют различные пути переходов землепользования. Сельскохозяйственная экспансия в лесные районы в первую очередь определяется растущим земельным спросом, связанным с коммерциализацией и неформальными земельными сделками, тогда как преобразование пахотных земель в поселения в подавляющей степени объясняется близостью к городской инфраструктуре, растущей стоимостью земли и активным дроблением участков. Эрозия общинных пастбищ показана как тесно связанная с пересекающимися земельными притязаниями и ослаблением институтов коллективного управления в условиях обычного землевладения. Важно отметить, что анализ выявляет, что гарантии землевладения значительно снижают вероятность спекулятивного и защитного преобразования земель, подчёркивая центральную роль управления землёй в опосредовании рыночных давлений. В совокупности эти результаты перепозиционируют изменение землепользования в пригородных РРП Мпингу и Малингунде в рамках политэкономической перспективы земельных систем, где земля всё больше рассматривается как торгуемый актив, а результаты землепользования возникают из взаимодействия рынков, институтов и способностей домохозяйств. Хотя результаты предоставляют полезные идеи для сопоставимых пригородных условий в Малави, их не следует интерпретировать как репрезентативные для Центральной Малави в целом без дальнейших сравнительных исследований по дополнительным районам и районам расширения планировки. Кроме того, исследование рекомендует следующее для политического рассмотрения и дальнейших исследований.

• Ускорить формализацию прав обычного землевладения через регистрацию обычных владений в рамках земельных реформ Малави, поскольку улучшенные гарантии землевладения могут существенно снизить спекулятивное и защитное расширение поселений, поощряя при этом более долгосрочные и устойчивые решения управления землёй.

• Укрепить пригородное планирование землепользования, выходя за рамки жёстких административных границ и принимая интегрированные механизмы управления, которые согласуют традиционные власти, районные советы и институты городского планирования для защиты высокоценных сельскохозяйственных земель и оставшихся лесных ресурсов от нескоординированного городского разрастания.

• Повысить прозрачность и подотчётность в земельных сделках через создание общинных земельных регистров и механизмов мониторинга для регулирования неформальных земельных рынков, снижения элитного захвата и минимизации земельных конфликтов.

• Приоритизировать защиту общинных пастбищ путём юридического признания совместных прав землепользования и поддержки локально адаптированных институтов коллективного управления для предотвращения необратимой потери животноводческих средств к существованию и связанных с ними систем социальной защиты.

• Применять лонгитюдные и панельные дизайны исследований для фиксации динамической обратной связи между земельными рынками, изменениями землепользования и благосостоянием домохозяйств во времени, тем самым улучшая причинно-следственные выводы.

• Интегрировать данные дистанционного зондирования высокого разрешения с панельными обследованиями домохозяйств для лучшего выявления пороговых эффектов, нелинейной динамики и зависимости от пути в переходах землепользования.

• Напрямую измерять биофизические результаты, такие как деградация почв, потеря экосистемных услуг и изменение биоразнообразия, для укрепления понимания долгосрочных последствий для устойчивости рыночно обусловленного изменения землепользования.

• Проводить сравнительные исследования по нескольким малавийским городам и другим быстро урбанизирующимся регионам Африки к югу от Сахары для оценки обобщаемости результатов и уточнения политических ответов на товаризацию земли и пригородную трансформацию.

Nyengere J, Tchuwa F, Tholo HM, Njala AL, Mwakisalu C, Malalu L, Chisenga C, Nalivata P, Mwase W, Kathewera M, Matewere B, Jamu L, Kanjira J, Chabwera M, Kachamba DJ, Jamali A, Musekiwa T, Nyirenda C, Kadzuwa H, Masuku P and Mwangwela A (2026) Land-market drivers of peri-urban land transformation in Mpingu and Malingunde extension planning areas, Lilongwe District, Malawi. Front. Sustain. Cities 8:1908997. doi: 10.3389/frsc.2026.1908997

Перевод статьи «Land-market drivers of peri-urban land transformation in Mpingu and Malingunde extension planning areas, Lilongwe District, Malawi» авторов Nyengere J, Tchuwa F, Tholo HM, Njala AL, Mwakisalu C, Malalu L, Chisenga C, Nalivata P, Mwase W, Kathewera M, Matewere B, Jamu L, Kanjira J, Chabwera M, Kachamba DJ, Jamali A, Musekiwa T, Nyirenda C, Kadzuwa H, Masuku P and Mwangwela A, оригинал доступен по ссылке. Лицензия: CC BY. Изменения: переведено на русский язык